7月30日，萬通地產發布公告稱，擬以現金方式收購星恒電源合計78.284%股權，交易總價款為人民幣31.7億元左右。而在7月31日萬通地產發布的另一份公告中，該交易遭到上海證券交易所的問詢。

萬通地產稱，7月30日萬通地產收到來自上海證券交易所上市公司監管一部的問詢函，被要求對收購星恒電源相關事項進行補充說明，其中包括交易合規性、星恒電源估值以及財務數據等問題。

♦ 星恒電源業績還能增長？

收購公告顯示，星恒電源100%股權的估值人民幣40.5億元左右。萬通地產收購星恒電源合計78.284%的股權中，啟源納川(泉州市啟源納川新能源產業股權投資合伙企業)出讓其持有的目標公司星恒電源64.897%股權，蘇州晟邁(蘇州晟邁股權投資中心)中出讓其持有的星恒電源6.720%股權，陳志江出讓其持有的星恒電源6.667%股權。

星恒電源成立于2003年12月，注冊資金2.62億元人民幣，自成立以來一直致力于以錳酸鋰為正極材料的動力鋰電池的研發、生產、銷售，在國內率先實現了電池的二次壽命和梯次利用，其主要瞄準新能源汽車和輕型車市場(主要指電動兩輪車、電動三輪車與低速四輪車)。自2014年起，星恒電源開始布局新能源汽車領域，而這一年恰逢新能源汽車產業步入高速增長期。

2014年～2017年，星恒電源營收從3億元暴增至14.36億元。而2017年度，星恒電源凈利潤達到2.01億元，相較于2016年度的1.04億元有較大幅度增長。但2018年前三個月，星恒電源營收3.08億元，凈利潤3660萬元，并未保持高增長勢頭。

本次交易完成后，萬通地產成為星恒電源第一大股東，如下圖。

資料顯示，2017年星恒電源擁有2.5GWH電池產能，實際產量不詳。2018年～2020年，星恒電源規劃每年增加2條新電池生產線(年增加產能約3GWH產能)，預計到2019年可超過8GWH的電池產能。

當前，中國動力電池產業結構性產能過剩已經十分突出，產能利用率大多低于40%。據行業專家介紹，中國動力電池配套企業數量從2015年的大約150家降到了2017年的100家左右，1/3的企業已經被淘汰出局。而動力電池行業前5家企業市場占有率已經達到77.82%。

這種趨勢下，星恒電源新能源汽車業務還能否持續高速增長?

♦ 上證所問詢：萬通地產徹底轉型？

來自上海證券交易所的問詢函中，要求補充的第一部分內容是關于本次交易的合規性。據悉，交易對方陳志江等于一年前入股星恒電源，并籌劃將該項資產裝入受陳志江控制的納川股份(福建納川管材科技股份有限公司)。問詢函提出，要求萬通地產對該事件的進展做出補充，并說明其中是否存在糾紛或者潛在糾紛。

據悉，2018年4月，納川股份參與設立新能源產業股權投資基金，即啟源納川;2018年8月，啟源納川與聯想控股(聯想控股股份有限公司)等5家企業展開交易，獲得星恒電源股權。納川股份去年曾表示，將整體收購星恒電源，并進一步收購更多股權，納川股份也因此進入了對星恒電源的重組歷程。這正是問詢函中質疑該交易合規性的原因(發稿之時，納川股份已確定終止該重組，原因是金融市場資金緊張，不涉及企業自身資金問題)。

值得注意的是，陳志江將其個人及通過控股公司持有的星恒電源股權清倉拋出，其拿在手里的時間不足一年，這其中是否存在啟源納川等交易方無法控制星恒電源資產的情形?未來萬通地產是否會存在無法控制星恒電源資產的風險? 而在這期間，星恒電源股東全部權益價值從30.26億元增長至40.5億元左右，問詢函要求萬通地產對以上關鍵問題和估值明顯提高的原因給與合理性說明。

同時，萬通地產近兩年土地儲備增長停滯，房地產業務開始收縮。本次交易后，星恒電源將被整合進入萬通地產，未來會對萬通地產主營業務及業績構成產生重大影響。這是否意味著本次交易后，萬通計劃實現由地產行業向鋰電池行業的徹底轉型，是否會逐漸剝離地產業務?這些問題都有待回答。

♦ 房地產商跨界豪賭只為利潤

萬通地產主要涉及房地產開發、銷售與商業物業運營、房地產金融等業務板塊。收購星恒電源目的是創新業務收入結構，為公司長久發展提供新的盈利增長點。

今年上半年，萬通地產實現營業收入22.77億元，同比增長137.08%;營業成本16.06億元，同比增長209.32%;歸屬凈利潤約為3.2億元，同比上漲525.6%。但一季度營收、利潤雙雙下滑。此次收購交易額31.7億元已遠超上半年營業收入，對萬通地產的資金鏈是巨大的考驗。

相比現在樓市調控政策呈現出的“限購、限貸、限價、限售、限尚”的嚴控狀態，國家對新能源汽車產業則是大力推廣和扶持。地產商對新能源汽車產業垂涎已久，萬通并不是地產跨界先例。寶能集團作為戰略投資方，為觀致注入“新血”;華夏幸福出資3.3億元收購合眾新能源近53.4%股份;碧桂園預計花費25億在順德打造新能源汽車小鎮;恒大健康宣布以67.46億港以第一大股東的身份接盤賈躍亭的FF汽車。

房地產商進軍新能源產業，目的是在當前“拿地難、拿地貴”情況下爭取獲得更多的利潤。但是，在新能源汽車行業補貼政策呈現額度收緊、技術標準要求逐漸提高的趨勢下，在新能源汽車產業加速淘汰的情況下，房地產商的機會還有多大?