1、趨勢之一：園區(qū)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級

中國園區(qū)經(jīng)濟雖只有二三十年的發(fā)展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。以科技園區(qū)為例，自2001年以來，國家科技部提出以增強技術(shù)創(chuàng)新能力為核心的“二次創(chuàng)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，掀起了國家高新區(qū)的“二次創(chuàng)業(yè)”浪潮，也將我國科技園區(qū)發(fā)展帶上一個新的高度。

當前，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式是我國經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢，作為經(jīng)濟發(fā)展的主要載體，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)突破自身存在的問題，向更高目標轉(zhuǎn)型升級是發(fā)展的必然趨勢。總體看，我國園區(qū)經(jīng)濟與發(fā)達國家還有較大的差距，即使是發(fā)展較為成功的中關(guān)村科技園、張江高科技園等，在產(chǎn)業(yè)孵化、技術(shù)創(chuàng)新、世界級產(chǎn)品創(chuàng)制等方面還有不小的差距。

增長方式由注重規(guī)模向更加注重發(fā)展質(zhì)量轉(zhuǎn)變；資源配置由粗放式發(fā)展向集約化發(fā)展轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以制造業(yè)為主向制造業(yè)和專業(yè)服務業(yè)相結(jié)合轉(zhuǎn)變；環(huán)境建設由相對注重硬環(huán)境向更加注重軟環(huán)境轉(zhuǎn)變……

近年來，我國園區(qū)發(fā)展方式正在出現(xiàn)一些新的趨勢和特點：如可以說，大部分現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)在未來發(fā)展中都需要面對這樣的課題。

而相對現(xiàn)有園區(qū)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，新的園區(qū)規(guī)劃建設也呈現(xiàn)了新的趨勢。在各地區(qū)可建設用地日益稀缺的情況下，一些小型的園區(qū)業(yè)態(tài)正在不斷涌現(xiàn)出來，天安數(shù)碼城、聯(lián)動U谷等園區(qū)開發(fā)商在全國圈地建設小型園區(qū)，一些大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)也紛紛建設園中園、專業(yè)園等不同形式的小型園區(qū)，“小的即是美的”，小型園區(qū)正煥發(fā)出蓬勃的經(jīng)濟活力。

2、趨勢之二：園區(qū)產(chǎn)業(yè)的“瘦身”、“增高”

成本領(lǐng)先的土地招商模式，曾主導了中國早期的園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，隨著各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，產(chǎn)業(yè)定位同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)招商盲目化的現(xiàn)象越發(fā)明顯，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)都存在著“有企業(yè)無產(chǎn)業(yè)”、“產(chǎn)業(yè)點高面低”的產(chǎn)業(yè)困境，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群效應并不顯著。

在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略的大背景下，推動產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級是園區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”的根本。

結(jié)合我們這幾年對園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的觀察，園區(qū)產(chǎn)業(yè)的變革可以總結(jié)為兩個詞——“瘦身”和“增高”。

“瘦身”主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)門類上

就像很多成功企業(yè)(如萬科)進行業(yè)務重組或聚焦一樣，現(xiàn)在很多園區(qū)都需要進行產(chǎn)業(yè)整合，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎、條件和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動向，對園區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進行“整理、優(yōu)化、升級”，確立園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)，圍繞主導產(chǎn)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟。

“增高”主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)提升上

對于不同的園區(qū)，由于其發(fā)展情況不同，產(chǎn)業(yè)提升的方向也有所差異。

從目前絕大數(shù)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在園區(qū)經(jīng)濟總量中占有較大比重，因此改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是這些園區(qū)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的重要任務。

另一方面，園區(qū)產(chǎn)業(yè)“增高”可以借助產(chǎn)業(yè)融合，延伸和拓展產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑園區(qū)產(chǎn)業(yè)“微笑曲線”，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的競爭力。

產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展是園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的必然趨勢，是園區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的一種新特征。

▲ 大連產(chǎn)業(yè)集群漸成雛形

3、趨勢之三：產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向綜合城區(qū)

我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)多設在城市的偏遠郊區(qū)，在早期發(fā)展中多以優(yōu)惠的政策和低廉的土地成本，吸引企業(yè)投資和集聚，然后，再通過企業(yè)提供就業(yè)機會導入人口。這種發(fā)展模式，常常與生活配套服務不足相伴生，從而出現(xiàn)了企業(yè)員工白天入園、晚上回城的“鬼城”現(xiàn)象。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產(chǎn)活動在區(qū)內(nèi)并存聚集，從而推動了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市化進程，園區(qū)經(jīng)濟與城區(qū)經(jīng)濟逐漸走向融合。

為順應這一發(fā)展趨勢，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)主動謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從單一生產(chǎn)型的園區(qū)，逐漸規(guī)劃發(fā)展成為集生產(chǎn)與生活于一體的新型城市。

隨著園區(qū)經(jīng)濟實力和創(chuàng)新活力的增強，園區(qū)作為城市空間發(fā)展中的增長極，可將自身的優(yōu)勢向城區(qū)傳遞，園區(qū)與城區(qū)在資金、市場、技術(shù)、人才、科研成果等方面的聯(lián)系日益密切，互動越來越頻繁，于是就承載起了新的城市職能。

如一些“小園區(qū)經(jīng)濟”以科技社區(qū)、創(chuàng)新社區(qū)的形態(tài)，通過產(chǎn)業(yè)聚集、人才聚集和企業(yè)家交流，逐漸成為了城市空間中的新地標、新節(jié)點。

面對園區(qū)經(jīng)濟走向城區(qū)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向綜合城區(qū)的發(fā)展趨勢，地方政府應摒棄傳統(tǒng)的思維方式和運營模式，以“產(chǎn)城融合”的理念系統(tǒng)策劃、規(guī)劃、管理、開發(fā)、運作產(chǎn)業(yè)園區(qū)(產(chǎn)業(yè)新城)。

4、趨勢之四：園區(qū)開發(fā)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）商的崛起

在我國早期的園區(qū)開發(fā)中，政府主導的園區(qū)開發(fā)公司一直扮演著園區(qū)開發(fā)“市場”的絕對主角。這時的園區(qū)開發(fā)公司雖采取公司化機制，但更多附屬于政府管委會，在園區(qū)開發(fā)中也主要是進行基礎設施和市政設施建設。

隨著我國園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，標準化廠房、創(chuàng)業(yè)大廈、孵化器、產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起，使得園區(qū)開發(fā)已不僅僅是招商引資的載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營本身就成了一種房地產(chǎn)業(yè)務，造就了眾多的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商。其中也不乏一些誤打誤撞闖進“行業(yè)”中的產(chǎn)業(yè)投資者或房地產(chǎn)開發(fā)商，不知不覺地成了“園區(qū)開發(fā)商”，致力于園區(qū)開發(fā)業(yè)務，并在市場的洗禮中逐步成長起來。

近年來，在我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設中，市場化的園區(qū)開發(fā)商正在成為一個活躍的群體。

其一，國際園區(qū)開發(fā)商活躍。如新加坡騰飛集團1994年介入蘇州工業(yè)園開發(fā)，至今業(yè)務已擴展至上海、蘇州、北京、深圳、大連、南京、天津、沈陽、西安、杭州等多個城市。

其二，張江高科等老牌園區(qū)開發(fā)商尋求外延式擴張，努力向周邊延伸不斷擴大開發(fā)范圍，向周邊擴張受限的則走出去“圈地”，合作及合資創(chuàng)辦主題園區(qū)。

其三，民營園區(qū)開發(fā)商崛起。天安數(shù)碼城集團已開發(fā)運營多個城市產(chǎn)業(yè)綜合體。綠地集團等房地產(chǎn)公司，利用房地產(chǎn)開發(fā)與園區(qū)開發(fā)的業(yè)務關(guān)聯(lián)性，也紛紛介入園區(qū)開發(fā)業(yè)務。

作為國際上一個成熟產(chǎn)業(yè)門類，作為國內(nèi)一個新興產(chǎn)業(yè)，園區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)方興未艾。可以預見，未來的中國，政府主導的園區(qū)開發(fā)商、國際園區(qū)開發(fā)商、本土園區(qū)開發(fā)商等都將會活躍在“園區(qū)開發(fā)”行業(yè)。

5、趨勢之五：產(chǎn)業(yè)招商的精細化運作

產(chǎn)業(yè)招商是園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“生命線”，其成敗直接影響園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平。從我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資模式看，基本經(jīng)歷了“優(yōu)惠政策主導”階段、“投資環(huán)境主導”階段到“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導”階段，園區(qū)軟環(huán)境建設越來越成為產(chǎn)業(yè)招商的重要砝碼。

產(chǎn)業(yè)招商是一個系統(tǒng)工程，涉及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政策體系、招商接洽、項目入駐、運營扶持等諸多環(huán)節(jié)，涉及招商參與部門的權(quán)責和利益設計。

目前的很多園區(qū)招商模式還停留在點式突破的“游擊戰(zhàn)”，個人激勵強、項目導入快，但招商體系不健全、整體營銷力度不足，不利于未來園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。

一是精準定位

產(chǎn)業(yè)招商的精細化運作關(guān)鍵在于兩點，明確產(chǎn)業(yè)客商類型，建立產(chǎn)業(yè)項目信息庫，進行定向式招商;

二是系統(tǒng)運作

圍繞產(chǎn)業(yè)招商構(gòu)建全方位的服務能力，細化產(chǎn)業(yè)項目招商的流程和規(guī)范，使整個招商工作更具系統(tǒng)性和有序性。

▲ 大數(shù)據(jù)助力產(chǎn)業(yè)精細化運作

6、趨勢之六：園區(qū)的品牌化和“連鎖經(jīng)營”

美國“硅谷”，是世界一流園區(qū)的典型代表。論起品牌知名度，沒有哪一個園區(qū)可與“硅谷”相提并論。“硅谷”的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、風險投資、創(chuàng)新文化無不打上了強勢的品牌烙印。

世界上品牌園區(qū)絕不止“硅谷”一家，英國劍橋科學園、日本筑波科學城、新加坡裕廊工業(yè)區(qū)、印度班加羅爾軟件園等都是具有國際影響力的成功園區(qū)，品牌效應不容小覷。

國內(nèi)也不乏成功運作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，像中關(guān)村科技區(qū)、張江高科技園、漕河涇開發(fā)區(qū)等歷經(jīng)多年打造，在國內(nèi)建立了較大的品牌知名度，目前這些園區(qū)受制于土地資源限制，都在積極運作“飛地”園區(qū)，走上品牌輸出之路。

民營的園區(qū)開發(fā)商如天安數(shù)碼城、華夏幸福基業(yè)、聯(lián)動U谷等，采取“連鎖經(jīng)營”的園區(qū)開發(fā)模式，也已形成了較有影響力的園區(qū)品牌。

在園區(qū)經(jīng)濟“泛濫”的今天，“軟實力”已經(jīng)成為打造園區(qū)核心競爭力的重要籌碼。因為園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展光有數(shù)量和規(guī)模還不行，還必須有質(zhì)量和品牌，一個精品園區(qū)的單位產(chǎn)出不知要高出一般園區(qū)單位產(chǎn)出的多少倍。

創(chuàng)精品園區(qū)，建品牌園區(qū)，已成為各地政府發(fā)展經(jīng)濟的重要舉措。

園區(qū)的品牌化運作需要精耕細作，絕不僅僅只是個營銷的過程，它需要有內(nèi)涵支撐。

園區(qū)的品牌建設，其實從園區(qū)規(guī)劃啟動之初就已開始。我們可以將園區(qū)品牌細化為環(huán)境品牌、產(chǎn)業(yè)品牌、企業(yè)品牌、服務品牌、文化品牌等，特別是服務品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色。

▲ 硅谷的品牌效應

7、趨勢之七：產(chǎn)業(yè)資本戰(zhàn)略推動園區(qū)戰(zhàn)略

資金問題是園區(qū)開發(fā)繞不開的問題，也經(jīng)常會成為園區(qū)開發(fā)的難題。

園區(qū)開發(fā)具有資金需求量大、投資回報期長的特點，從土地開發(fā)、物業(yè)開發(fā)到產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)扶持，園區(qū)開發(fā)的全過程都離不開資金的推動。

隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，園區(qū)開發(fā)在資金運用方面不斷出現(xiàn)新的模式。在園區(qū)開發(fā)方面，除了銀行貸款、財政撥款、BOT、上市融資、發(fā)行債券等傳統(tǒng)融資模式，主力銀行貸款、信托融資、基建基金、股權(quán)私募基金、融資租賃等新模式相繼出現(xiàn)。

在產(chǎn)業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)扶持方面，也出現(xiàn)了多種多樣的資金模式，如擔保公司、小額貸款公司、科技銀行、私募股權(quán)基金、風險投資等等，在園區(qū)開發(fā)中能否形成多樣化的融資體系，已成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚的一個重要因素。

為了推動園區(qū)的發(fā)展，很多園區(qū)開發(fā)商也定位為產(chǎn)業(yè)投資商，以較少的資金撬動更多的社會化資金形成一個大資金池，以土地入股、物業(yè)入股、產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式投資園區(qū)企業(yè)，從而形成了資本運作-園區(qū)開發(fā)-產(chǎn)業(yè)集聚之間的良性循環(huán)，在這里資本運作成為園區(qū)開發(fā)的撬動杠桿。

在中國，大量資金分散在民間，無法發(fā)揮規(guī)模效應已是不爭的事實。當前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運作日趨市場化，民間資本作為一個巨大的資源寶藏，將是推動新一輪園區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的強大支撐。除民間資本外，中國園區(qū)開發(fā)的這塊市場蛋糕也正在吸引著國外各種資金的關(guān)注。

在今天的園區(qū)開發(fā)建設中，有效地玩轉(zhuǎn)資本魔方，對加速園區(qū)開發(fā)建設進程變得越來越重要。

8、趨勢之八：從招商引資到招商引“智”

現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的建立和培育，主要依賴于知識和智力資源。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，智力資源往往起到畫龍點睛的作用。恰當?shù)闹橇Y源的引進，其價值往往超過單純的投資項目。

我們看到，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在關(guān)注“招商引資”的同時，也在關(guān)注“引智招商”，積極吸引科研院所、科學家工作室、博士后工作站等落戶園區(qū)。

近兩年，在國家和地方“千人計劃”推動下，各地園區(qū)紛紛出臺針對性政策措施，加入到海外留學人才的爭奪戰(zhàn)中。只有強化了招才引智，才能實現(xiàn)資金、技術(shù)、項目管理的立體帶動。

隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級，人力資源在園區(qū)發(fā)展中的作用日益凸顯。高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)的主要驅(qū)動力就是批量人才的集聚，如生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

而批量人才的集聚，需要構(gòu)建完善的人才服務環(huán)境，涉及到人才導入、人才培訓和人才維護等系統(tǒng)性的策略安排。

未來的園區(qū)發(fā)展應更加重視人力資源開發(fā)工作，通過招商引“智”手段的創(chuàng)新，吸引園區(qū)所需要的高端人才，促進人才資源的集聚與開發(fā)，從而為新興產(chǎn)業(yè)培育和園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級提供動力，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟的可持續(xù)增長。

9、趨勢之九：公共服務平臺成為競爭利器

早期的園區(qū)發(fā)展，多以園區(qū)硬環(huán)境建設為主，受制于財力有限和認識局限，較少涉及產(chǎn)業(yè)開發(fā)和培育。從園區(qū)層面看，對產(chǎn)業(yè)的引導主要體現(xiàn)在招商引資上，對產(chǎn)業(yè)的扶持主要體現(xiàn)在優(yōu)惠政策上。

隨著園區(qū)經(jīng)濟的深化發(fā)展，園區(qū)開發(fā)已逐漸從孤立的房產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，從片面的硬環(huán)境建設走向全方位的產(chǎn)業(yè)培育，在打造一流硬環(huán)境的同時，開始重視園區(qū)文化氛圍、創(chuàng)新機制、公共服務等軟環(huán)境的建設。

其中公共服務平臺建設日益成為一個備受關(guān)注的課題，已被提上園區(qū)工作日程。

在我國，中關(guān)村科技園在公共服務平臺建設方面做了最早探索，張江高科也較早在園區(qū)開發(fā)運營商的基礎上提出了系統(tǒng)服務集成商的定位。

今天，在日益激烈的園區(qū)競爭環(huán)境中，越來越多的園區(qū)經(jīng)營者在積極推動公共服務平臺的規(guī)劃和建設。

人才服務平臺、創(chuàng)業(yè)培訓平臺、風險投資平臺、公共技術(shù)平臺、技術(shù)交易平臺等等字眼，經(jīng)常見之于地方政府的各種年度計劃、總結(jié)報告中。

公共服務平臺的建設，一般是植根于園區(qū)企業(yè)的經(jīng)營價值鏈上，特別是針對中小企業(yè)群的薄弱環(huán)節(jié)，如融資、技術(shù)、設備、市場、人才等等。

公共服務平臺建設的好，不僅有利于降低企業(yè)運營成本，也有利于促進企業(yè)創(chuàng)新、開拓市場，從而增加企業(yè)經(jīng)營效益，有效地提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的競爭力。

10、趨勢之十：園區(qū)政策措施的創(chuàng)新空間

擴大政策是園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的起點。自我國實行改革開發(fā)以來，政府已頒布了一系列支持經(jīng)濟特區(qū)、開發(fā)區(qū)和高新區(qū)建設的特殊政策，極大地激發(fā)了經(jīng)濟特區(qū)、開發(fā)區(qū)和高新區(qū)的發(fā)展，對中國經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重大的作用。

隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，特別是我國加入WTO以后，針對園區(qū)的優(yōu)惠政策逐漸退出歷史舞臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的外部政策環(huán)境逐步趨同。園區(qū)政策措施的設計，更多是在一樣的政策大環(huán)境下，就園區(qū)內(nèi)部能夠控制的領(lǐng)域進行精細化設計。

好像園區(qū)政策措施的發(fā)揮空間變小了，其實不然，隨著我國逐步兌現(xiàn)WTO承諾，社會經(jīng)濟領(lǐng)域的改革開放將全面、深入地展開，這將會為園區(qū)政策措施設計提供更大的創(chuàng)新空間。

近年來，我國相繼推出來一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃或區(qū)域試點，包括區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、金融綜合改革試驗區(qū)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)以及各種各樣的改革試點，里面包含著很多創(chuàng)新的機會，如產(chǎn)業(yè)投資基金、中小企業(yè)集合債券、科技銀行、金融倉庫、合同能源管理、排污權(quán)交易、保稅物流園區(qū)等等。

▲ 有關(guān)國家生態(tài)工業(yè)園建設政策